21대 총선을 앞두고 여야 정당들이 부동산 공약을 내놓으며 표심을 자극하고 있다. 문재인 정부의 부동산정책은 실패했다. 서울 집값은 크게 오른 반면 지역 집값은 하락하는 양극화를 초래했다. 한국감정원에 의하면 서울 아파트가격은 2017년 6월부터 2019년 12월까지 41.7% 올랐다. 강남뿐만 아니라 강북까지 서울 전역의 집값이 들썩였다. 서울 투기꾼들의 작전으로 대전 광주 대구 세종도 10% 내외로 많이 올랐다. 영남권 지역은 부산 -4.4%, 울산 –14.3%, 경남 –15.1%, 경북 –12.7%로 하락했다. 여기에는 물론 제조업 위기에 따른 지역경제 침체도 작용했을 것이다.

시장관리 수준 정책으로 투기수요 억제 실패한 정부

서울의 집값 폭등은 문재인 정부의 부동산정책이 투기적 수요를 억제하는 데 실패했기 때문이다. 2017년 5월 집권 후 18차례의 부동산정책을 발표했지만 기본적으로 ‘부동산공화국’을 근본적으로 바꾸는 정책이 아니라 부동산시장을 적당히 관리하는 수준에 머물렀다. 시장의 투기적 행동에 뒤따라가는 방식이었다. 보유세 강화 없이 다주택자 양도세 중과를 시행한 결과 ‘똘똘한 한 채’로 투기 수요가 집중하는 결과를 초래했다. 임대주택 등록제 시행도 등록임대업자에게 과도한 혜택을 부여해 임대용 주택 매입을 부추겼다. 2017년 12월 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표하여 임대사업자 등록을 할 경우 재산세 50% 감면, 취득세 50% 감면, 임대소득세 감면(필요경비율 70%, 공제금액 400만원, 세액감면 75%), 장기보유특별공제 70%, 양도소득세 100% 감면, 건보료 80% 감면 등의 엄청난 혜택을 주었다. 그 결과 2017년 12월 임대사업자 25만9천명, 임대주택 98만채에서 2019년 11월 각각 47만2천명, 149만채로 급증했다. 찬물을 끼얹어야 하는데 투기 과열을 끄기에는 미지근했고 일부는 투기꾼들에게 길을 열어준 셈이다. 여기에 경기회복에 별로 효과도 없는 금리 인하가 주택담보대출 확대를 부추겼다. 민심은 싸늘하다. 지난해 12월 18일 정부 부동산정책에 대한 리얼미터의 여론 조사결과를 보면 응답자 57.6%가 '신뢰하지 않는다'고 응답했다. 민주당의 총선주택공약은 아직 발표되지 않았으나 정부의 부동산정책과 큰 차이가 없을 것이다.

규제 풀고 공급 확대하면 투기 부추기는 한국당

자유한국당은 문재인 정부의 실정 가운데 하나인 부동산정책을 공격해서 표심을 얻을 수 있을까. 한국당은 16일 공급 확대, 규제·대출 완화를 주된 내용으로 하는 21대 총선 주택공약을 발표했다. 서울도심·1기 신도시 노후 공동주택 재개발·재건축 규제 완화, 청년·신혼부부 주택공급 확대, 주택담보대출 기준 완화, 고가주택 기준 조정(시세 9억 이상에서 공시지가 12억 이상으로)·중산층 세 부담 완화, 분양가 상한제 폐지, 3기 신도시 건설정책 전면 재검토 등 6개다. ‘문 정권의 반(反)시장 부동산 정책에 맞서 정상적인 시장기능 복원을 추진하겠다’는 것이다. 주택공급을 확대하면 부동산 가격이 안정될 것이라는 논리이지만 투기적 수요에 대한 규제를 완화하면서 주택 공급을 확대하면 부동산투기에 기름을 부어 주택가격 상승을 부추길 수 있다. 소수 고가 부동산 소유계층의 지지를 얻는 데 그칠 것으로 보인다.

임차인 보호 강화와 보유세 강화 주장하는 정의당

정의당은 15일 총선공약 2호 주거·부동산 정책을 발표했다. 계약갱신청구권 9년까지 확대, 물가상승 수준의 전월세상한제 도입, 주거 빈곤 청년가구에 월 20만원 수준의 주거수당 지급, 장기 공공주택 공급, 1가구 다주택 중과세(3주택 이상 다가구 주택 종합부동산세율을 2.0%~6.0%까지 중과세)와 보유세 강화(실효세율을 현행 0.16%에서 OECD 평균인 0.33% 수준으로 인상), 기업 비업무용토지 보유세 강화, 부동산펀드(2018년 161조원 규모) 특혜 폐지, 고위공직자 1가구 2주택 이상 보유 금지 등을 제시했다. 고위공직자 1가구 2주택 소유금지 공약의 위헌 소지 가능성에 대해 심상정 대표는 ‘공무원과 일반 시민과는 분리해서 봐야 한다. 정책적 영향을 미칠 수 있는 일부로 한정했고, 다주택이 아니라 1주택을 갖는 게 정상이다. 비정상을 정상화하는 데에 공직자가 앞장서라는 것’이라고 답했다.

부동산정책은 토지공개념에 기초해야

정의당의 주택정책은 방향을 제대로 잡은 셈이다. 주택은 토지 위에 건축된다. 토지는 일반 상품과는 다른 특수성이 있다. 생산하거나 옮길 수 없고, 상하거나 유행을 타지도 않는다. 위치에 따라, 도시의 성장에 따라 지대가 올라가고 토지가격이 상승한다. 토지건물 소유주는 독점적 지위를 가지고 임차인에게 지대를 요구할 수 있다. 아무런 비용도 치르지 않고 불로소득을 취하는 것이다. 지방도시에 빈 상가건물이 많지만 상가 주인은 건물의 상당 부분을 비워놓으면서도 임대료를 대폭 내리지 않는다. 임대료 하락이 건물 가격 하락을 가져올까 우려해서다. 전형적인 부동산 소유자의 횡포다.

그렇기 때문에 부동산정책은 기본적으로 토지공개념에 기초해야 한다. 토지는 사적 소유의 대상이지만 공공 자산처럼 관리되어야 한다는 것이다. 부동산 규제완화가 아니라 규제강화가 올바른 길이다. 소유 임대차 규제 강화, 불로소득 환수 강화로 부동산 소유자들의 지대 수취의 힘을 억제해야 주택 이용자, 임차자의 권익을 지킬 수 있다. 또한 주거비 상승을 막아 인건비 상승에 따른 경제경쟁력 하락을 막을 수 있다. 문제는 현재의 여야 양당 구도에서 정의당이 의석을 많이 차지할 수 없다는 것이다. 표심 그대로 의석수 확보를 위해 준연동형 비례대표제가 도입되었지만 한국당은 위성정당 설립이라는 꼼수를 부리고 있다. 유권자들의 현명한 투표로 부동산문제 해결이 앞당겨지기를 기대해본다.

* 이 글은 경남도민일보에 실린 칼럼(총선 공약으로 부동산문제 해결될까, 2020.1 20)을 보완한 것이다.