[장상환 칼럼] 주택투기 광풍 어떻게 잠재울까

장상환 경상대 명예교수l승인2020.07.22l수정2020.07.22 10:30

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7.10 부동산대책 발표에도 불구하고 집값은 안정되지 않고 있다. 아파트 규제에 초점이 맞춰지면서 서울·경기권을 중심으로 다세대·연립·오피스텔로 투자 수요가 몰리는 '풍선효과'가 나타나고 있다. 집주인들이 주택임대차3법 통과 전 계약 갱신을 서두르며 보증금을 미리 올리려 하면서 전셋값이 뛰고, 계약 만료 전세 물건의 재계약을 미루면서 전세 '품귀 현상'이 나타나고 있다.

정부는 주택 공급을 늘리는 방안에 골몰하고 있다. 강남지역의 그린벨트를 해제해 아파트단지를 건설하는 방안도 제기된다. 그러나 이것은 주택투기 열풍에 기름을 붓게 될 것이다. 신도시가 차례로 건설되어 수도권이 확장되면서 강남 등 도심지의 주택가격이 하락하기는커녕 더 상승했다. 대도시 생활권 면적과 인구가 증가하면 중심지의 지대가 올라가는 것은 경제적으로 필연이다. 그린벨트를 해제해서는 안 된다. 수도권 인구집중을 부추길 따름이다.

▲ 장상환 경상대 명예교수

주택 투지 열풍을 잠재울 방안은 없을까. 주택공개념을 확실하게 도입하면 된다. 싱가포르와 독일 주택정책이 참조사례가 된다. 싱가포르는 주택개발청 공공주택이 주택의 80% 정도를 맡고 있다. 주택관리청 공공주택에 거주하는 인구 비중은 1960년 9%에서 1975년 42%, 70년대말 70%로 늘었고, 2013년 현재 82%에 달한다. 입주자는 집값의 20%인 계약금은 연금에서 대출받고, 80%는 30년 장기저리 분할 상환하면 된다. 주택관리청 공공주택을 분양받아 살다가 이사 갈 경우에는 주택관리청에 도로 팔아야 한다. 집을 팔 땐 양도세를 내야 한다. 1년 안에 팔면 매각금액의 12%, 2년 안에 팔면 8%, 3년 안에 팔게 되면 4%가 부과되고 그 이후로는 양도세가 없다. 그만큼 실수요를 중요시하는 것이다.

독일의 경우 자가 소유가 43%, 임대주택이 43% 나머지가 사회주택이다. 임대주택에 대한 임차자 보호가 철저하다. 임차기간은 집주인이 거주하거나 집수리할 경우 등 외에는 임차료만 내면 무기한 허용된다. 임차료도 인근 주택 월세 등과 비교하여 더 올릴 수 없다. 집주인이 무리한 임차료 인상을 요구하면 임차인은 지역임대차분쟁조정위원회에 제소하여 조정을 받을 수 있다. 독일에는 가구원당 방 1개가 있어야 한다는 주거기준이 있다. 임차료를 감당하기 어려운 저소득층에게는 도시별로 소득수준에 따른 주거보조금이 지원된다.

우리도 토지주택공사가 공공택지를 민간에 분양하지 말고 공공주택을 지어 환매조건부로 분양해야 한다. 입주자가 이사 갈 곳에서도 동일한 조건의 주택을 구입할 수 있기 위해서는 도시 곳곳에 환매조건부 주택 재고가 많아야 한다. 그린벨트 해제가 아니라 도심을 재개발하거나 용적률을 높여서 공공주택 공급을 늘릴 수 있다. 단독주택을 매입하여 공공주택을 확대하는 방안도 있다.

공공주택 공급 확대에는 시간이 걸린다. 그동안 민간 주택시장에 대해서는 주택공개념을 적용하여 임차인을 보호하고 투기적 수요를 확실하게 잡아야 한다. 국회는 주택임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)을 빨리 통과시켜야 할 것이다. 주택 보유세 실효세율 0.16%(2018년)을 국제수준인 0.5-1%로 높여야 한다. 또한 민간건설업체의 분양가를 규제하여 기존 주택가격을 올리는 부작용을 막아야 한다. 일부에서는 분양가를 규제하면 민간주택 공급을 줄여 결국 세입자에게 불리할 것이라고 하지만 공공 주택 공급을 늘려서 충분히 해결할 수 있다.

- 이 글은 「경남도민일보」에도 실렸습니다.


장상환 경상대 명예교수  dandinews@hanmail.net
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